Czy na montaż wallboxa przy własnym miejscu postojowym potrzebna jest zgoda?
Co do zasady tak. Posiadanie miejsca postojowego do wyłącznego użytku nie zastępuje zgody wymaganej przez art. 12b ustawy o elektromobilności.
Przepis przewiduje uzyskanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania, a nie wyłącznie na zamocowanie urządzenia. Dotyczy więc również późniejszego korzystania z wallboxa na warunkach ustalonych dla konkretnego budynku. Wyjątek związany z brakiem odpowiedzi zarządu ma ograniczony zakres i nie pozwala każdemu mieszkańcowi rozpocząć prac po upływie 30 dni.
W praktyce warto rozdzielić dwie kwestie: prawo do parkowania na danym stanowisku oraz prawo do wykonania instalacji, która może przebiegać przez części wspólne budynku. Samo przypisanie miejsca nie oznacza swobody ingerowania we wspólną instalację elektryczną, ściany czy inne elementy nieruchomości.
Kto może wystąpić o zgodę na wallbox w bloku?
Wnioskodawca musi posiadać jednocześnie tytuł prawny do lokalu w danym budynku oraz stanowisko postojowe przeznaczone do jego wyłącznego użytku.
Nie oznacza to, że wniosek może złożyć wyłącznie właściciel mieszkania. Może to być również najemca, ale wtedy potrzebna jest zgoda właściciela lokalu na instalację punktu ładowania. Nadal musi być spełniony warunek korzystania z konkretnego stanowiska postojowego na wyłączność.
Uwaga: Samo prawo do korzystania z ogólnego parkingu osiedlowego, na którym mieszkańcy zajmują dowolne wolne miejsca, nie jest tym samym co posiadanie stanowiska do wyłącznego użytku. Przed rozpoczęciem procedury ustal, z jakiego dokumentu wynika przypisanie danego miejsca do wnioskodawcy.
Kto wydaje zgodę: zarząd, administrator czy właściciele mieszkań?
Ustawa wskazuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zarząd spółdzielni albo osobę sprawującą zarząd nad nieruchomością. Właściwy adresat zależy od sposobu zarządzania konkretnym budynkiem.
Warto odróżnić zarząd wspólnoty od firmy zajmującej się bieżącą administracją. Administrator może przyjmować korespondencję i prowadzić sprawę organizacyjnie, ale samo wykonywanie takich czynności nie przesądza o uprawnieniu do wyrażenia zgody w imieniu wspólnoty. Znaczenie mają przyjęty sposób zarządu i zakres umocowania.
Wallbox o mocy poniżej 11 kW
Art. 12b ust. 2 wprost zalicza wydanie zgody na taki punkt ładowania do czynności zwykłego zarządu. W związku z tym nie trzeba uzyskiwać uchwały właścicieli lokali wyłącznie po to, aby zarząd mógł wyrazić zgodę w tym trybie. Nadal konieczne jest spełnienie pozostałych warunków ustawowych.
Wallbox o mocy dokładnie 11 kW lub większej
Przepis posługuje się określeniem „mniejszej niż 11 kW”, a nie „do 11 kW”. Punkt o mocy dokładnie 11 kW nie mieści się więc w tym szczególnym uproszczeniu.
Przy mocy 11 kW lub większej należy ocenić właściwy tryb według zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Jeżeli planowana czynność przekracza zwykły zarząd, wymagana jest uchwała właścicieli lokali. Nie należy zakładać, że sam zarząd może wydać zgodę na dowolną moc na podstawie art. 12b ust. 2.
Co powinien zawierać wniosek o zgodę na montaż wallboxa?
Wniosek powinien jednoznacznie określać, kto występuje o zgodę, którego budynku i stanowiska postojowego dotyczy sprawa oraz jaki punkt ładowania ma zostać zainstalowany.
Praktycznym uzupełnieniem są planowana moc urządzenia i rysunek wskazujący miejsce montażu. Pomagają określić zakres inwestycji, ale nie należy utożsamiać ich z gotowym projektem wykonawczym. Art. 12b ust. 3 wymienia następujące załączniki:
- oświadczenie o zobowiązaniu się do pokrycia wszystkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym zakupu i montażu;
- oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu;
- zgodę właściciela lokalu, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem;
- zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków, gdy wymaga jej wskazany w ustawie status zabytkowy nieruchomości.
Dla uporządkowania sprawy warto zachować kopię wniosku, komplet załączników oraz potwierdzenie ich przekazania. Pozwala to ustalić, jakie dokumenty zostały złożone i od kiedy należy liczyć właściwe terminy.
Czy projekt wykonawczy i warunki OSD trzeba dołączyć już do wniosku?
Nie. Art. 12b ust. 3 nie wymienia projektu wykonawczego ani warunków przyłączenia od OSD jako obowiązkowych załączników do wniosku. Nie wymienia również ekspertyzy, którą mieszkaniec miałby samodzielnie zamówić przed rozpoczęciem procedury. Co do zasady jej zlecenie jest zadaniem podmiotu zarządzającego nieruchomością po otrzymaniu wniosku.
To ważne rozróżnienie między dokumentami potrzebnymi do uruchomienia procedury a dokumentacją wymaganą na dalszym etapie realizacji. Lokalna procedura zarządcy nie powinna utożsamiać tych dwóch etapów. Brak projektu wśród ustawowych załączników nie oznacza jednak, że każdą instalację można wykonać bez dokumentacji technicznej – jej zakres powinien wynikać z planowanych prac, warunków budynku oraz ustaleń ekspertyzy.
Co dzieje się po złożeniu wniosku?
Jeżeli ekspertyza jest wymagana, zarząd wspólnoty, spółdzielnia lub inny właściwy podmiot zleca jej sporządzenie. Dokument ma ocenić, czy wskazany punkt ładowania można bezpiecznie przyłączyć do instalacji budynku.
Ekspertyza określa między innymi dostępną moc, dopuszczalne miejsce przyłączenia, parametry punktu ładowania oraz wymagania techniczne i przeciwpożarowe. Sporządza ją osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności elektrycznej.
Zlecenie ekspertyzy nie jest jeszcze zgodą na montaż. Gdy ekspertyza jest obowiązkowa, art. 12b ust. 5 przewiduje rozpatrzenie wniosku po jej otrzymaniu. Wstępna akceptacja zamiaru instalacji może porządkować współpracę, ale nie powinna być mylona z końcowym rozpatrzeniem wniosku ani traktowana jako dodatkowy ustawowy warunek zlecenia ekspertyzy.
Ile czasu ma wspólnota na zgodę na wallbox?
Ustawa przewiduje różne terminy zależnie od tego, czy ekspertyza jest potrzebna.
| Czynność | Termin |
|---|---|
| Zlecenie wymaganej ekspertyzy | 30 dni od dnia złożenia wniosku |
| Rozpatrzenie wniosku, gdy ekspertyza jest wymagana | 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy |
| Rozpatrzenie wniosku, gdy ekspertyza nie jest wymagana | 30 dni od dnia złożenia wniosku |
Po otrzymaniu ekspertyzy podmiot zarządzający powinien również niezwłocznie udostępnić ją wnioskodawcy.
Ważne: 30 dni na zlecenie ekspertyzy nie oznacza 30 dni na jej wykonanie. Art. 12b nie wskazuje odrębnego, sztywnego terminu sporządzenia tego dokumentu. Dlatego nie można przyjąć, że cała procedura zawsze zakończy się w ciągu 30 albo 60 dni.
Dobrą praktyką jest ustalenie z zarządcą daty zlecenia ekspertyzy, osoby odpowiedzialnej za przekazanie dokumentacji budynku oraz przewidywanego terminu zakończenia opracowania.
Czy brak odpowiedzi wspólnoty oznacza milczącą zgodę?
Nie w każdej sytuacji. Mechanizm nazywany potocznie milczącą zgodą (art. 12b ust. 7) dotyczy wyłącznie przypadku, w którym nie ma obowiązku sporządzenia ekspertyzy, a koszty instalacji pokrywa wnioskodawca.
Po bezskutecznym upływie właściwego terminu wnioskodawca może wówczas przystąpić do instalacji i eksploatacji punktu na zasadach ustawowych. Nie jest to ogólna zasada pozwalająca zamontować wallbox po 30 dniach od wysłania dowolnego pisma.
Kiedy ekspertyza nie jest wymagana?
Wyjątek dotyczy budynku, w którym została już zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. Przy montażu trzeba uwzględnić jej parametry oraz zastosowane zabezpieczenia.
W praktyce sama obecność koryt kablowych, pustych rur albo wolnego miejsca w rozdzielnicy nie potwierdza jeszcze spełnienia tego warunku. Potrzebna jest weryfikacja, co rzeczywiście zaprojektowano i wykonano.
Co, gdy ekspertyza była konieczna i ma wynik pozytywny?
Pozytywna ekspertyza nie jest tym samym co ustawowy brak obowiązku jej sporządzenia. Nie należy więc automatycznie stosować art. 12b ust. 7 tylko dlatego, że zarząd otrzymał pozytywny dokument, ale nadal nie odpowiedział.
Kiedy wspólnota może odmówić zgody na wallbox?
W procedurze objętej art. 12b ustawa wskazuje konkretne przesłanki odmowy. Należą do nich:
- wynik ekspertyzy wskazujący, że instalacja punktu zgodnie z wnioskiem nie jest możliwa;
- niespełnienie warunku posiadania tytułu prawnego do lokalu i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku;
- brak zgody właściciela lokalu, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem;
- brak zobowiązania do pokrycia kosztów instalacji oraz przyłączenia punktu do sieci elektroenergetycznej.
Sama niechęć do samochodów elektrycznych, sprzeciw części mieszkańców czy brak wcześniejszych wallboxów w budynku nie są odrębnymi przesłankami wymienionymi w tym przepisie.
W stanowisku z 3 września 2024 r. Ministerstwo Klimatu i Środowiska wskazało, że nieuzasadnione jest poszukiwanie dodatkowych podstaw odmowy poza ustawowym katalogiem. Ministerstwo zaznaczyło jednocześnie, że jego stanowisko nie jest wykładnią wiążącą sądy i inne podmioty.
Czy brak mocy albo obawy pożarowe oznaczają definitywną odmowę?
Nie każda trudność techniczna oznacza, że instalacja jest niemożliwa. Jeżeli ekspertyza wykaże, że potrzebna jest zmiana umowy o przyłączenie budynku, wykonanie nowej instalacji albo przebudowa istniejącej, art. 12b ust. 9 dopuszcza udzielenie zgody pod warunkiem zobowiązania wnioskodawcy do pokrycia kosztów tych czynności.
Ocena bezpieczeństwa pożarowego również powinna odnosić się do konkretnego budynku i konkretnej instalacji – jest częścią zakresu ekspertyzy. Nie należy zastępować jej ogólnym stwierdzeniem, że każde ładowanie w garażu jest niebezpieczne. Z drugiej strony pozytywny wynik nie może pomijać rzeczywistych wymagań przeciwpożarowych obiektu. Najważniejsze jest ustalenie, czy istnieje bezpieczne rozwiązanie, jakie warunki trzeba spełnić i czy obejmuje ono punkt opisany we wniosku.
Czy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu?
Nie należy automatycznie zakładać, że każde miejsce w garażu wielostanowiskowym wymaga zebrania podpisów wszystkich współwłaścicieli.
W stanowisku z 11 grudnia 2024 r. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przyjęło, że dla zastosowania art. 12b istotne jest posiadanie miejsca postojowego do wyłącznego użytku. Według tego stanowiska samo położenie stanowiska w odrębnym lokalu garażowym, zamiast w nieruchomości wspólnej, nie wyłącza zastosowania procedury.
Jednocześnie nie jest to powszechnie wiążąca interpretacja. W razie sporu należy sprawdzić dokumenty dotyczące garażu, sposób sprawowania zarządu, podstawę wyłącznego korzystania ze stanowiska oraz zakres planowanych prac. Szczególnie ważne jest odróżnienie sytuacji, w której mieszkaniec ma prawnie przypisane stanowisko, od sytuacji, w której korzysta z niego jedynie na podstawie nieformalnego zwyczaju.
Czy procedura obejmuje również miejsce postojowe przed blokiem?
Miejsce na parkingu naziemnym nie jest z góry wyłączone z możliwości zastosowania procedury. Art. 12c przewiduje ocenę stanowisk znajdujących się wewnątrz budynku lub do niego przylegających.
Przy parkingu zewnętrznym trzeba jednak ustalić status nieruchomości, prawo do wyłącznego korzystania ze stanowiska i sposób zasilania ładowarki. Sama bliskość bloku nie rozstrzyga sprawy. Parking może znajdować się na innym gruncie, a planowana trasa przewodu może przebiegać przez nieruchomość, którą wspólnota nie zarządza. W takim przypadku zakres potrzebnych zgód wymaga osobnego ustalenia.
Kto płaci za ekspertyzę i instalację?
Koszt sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca. Do wniosku dołącza również zobowiązanie do pokrycia kosztów instalacji, w tym zakupu i montażu punktu ładowania.
Jeżeli realizacja wymaga prac dodatkowych wskazanych w art. 12b ust. 9, zobowiązanie do finansowania musi obejmować także te czynności. Przed ich zamówieniem warto określić zakres, koszt i odpowiedzialność za wykonanie.
Osobnym ustaleniem jest późniejszy pomiar i rozliczenie pobranej energii. Sama zgoda na montaż nie zastępuje określenia zasad zasilania i wymaganych umów. Ustawa przewiduje w tym zakresie również udział operatora systemu dystrybucyjnego przy instalacji układu pomiarowo-rozliczeniowego po zawarciu właściwej umowy.
Co powinna określać zgoda na instalację i eksploatację wallboxa?
Rekomendowane jest potwierdzenie zgody w dokumencie, który pozwala ustalić jej zakres: wnioskodawcę, budynek, numer stanowiska, dopuszczalną moc punktu oraz dokumentację określającą warunki realizacji.
Pomocne jest również zapisanie zasad prowadzenia prac w częściach wspólnych, sposobu przekazania dokumentacji po montażu i odpowiedzialności za usunięcie ewentualnych uszkodzeń powstałych podczas instalacji. Są to zalecenia organizacyjne, a nie dodatkowy katalog ustawowych załączników do wniosku.
Zgoda powinna pochodzić od podmiotu uprawnionego do jej udzielenia. W przypadku kilkuosobowego zarządu wspólnoty ustawa o własności lokali przewiduje składanie oświadczeń woli przez co najmniej dwóch członków zarządu.
Co zrobić, gdy wspólnota odmawia albo nie odpowiada?
W pierwszej kolejności ustal, na jakim etapie zatrzymała się sprawa: czy brakuje dokumentu, nie zlecono ekspertyzy, nie przekazano jej wyniku, czy wydano odmowę.
Przy odmowie rekomendowane jest uzyskanie pisemnego stanowiska wskazującego konkretną podstawę oraz zapoznanie się z ekspertyzą. Pozwala to rozdzielić problem formalny od technicznego i ocenić, czy można go usunąć przez uzupełnienie dokumentów albo zmianę parametrów planowanej instalacji.
Brak odpowiedzi nie uzasadnia samowolnego rozpoczęcia prac poza warunkami art. 12b ust. 7. Jeżeli spór dotyczy uchwały właścicieli, możliwa jest jej kontrola sądowa na zasadach ustawy o własności lokali. Właściwy sposób działania zależy jednak od tego, czy problemem jest uchwała, stanowisko zarządu czy jego bezczynność.